The shortage of adequate housing in cities is an issue around the globe, particularly among developing countries that are rapidly urbanising.
The United Nations estimates that more than one billion people live in slums or informal settlements, 80 per cent of them in Africa and Asia. Globally, three billion people will require adequate and affordable housing by 2030.
Governments, particularly in developing countries, are responding with mass housing programmes built with state money or in partnerships with private developers. The mass housing projects implemented in Europe after the second world war have been emulated in many African, Latin American and Asian countries.
Di Etiopia, organisasi bantuan Jerman GIZ berhasil memperjuangkan model ini pada awal tahun 2000-an dan memberikan dukungan teknis untuk mengoperasikannya.
Akibatnya, Ethiopia membangun salah satu proyek perumahan terbesar di sub-Sahara Afrika. Di bawah Program Pembangunan Perumahan Terpadu diluncurkan pada tahun 2006, sekitar setengah juta rumah telah dibangun dan dialihkan ke individu di seluruh negeri. Hampir dua juta orang telah mengungsi. Sekitar satu juta orang telah mendaftarkan unit di ibu kota, Addis Ababa saja.
Skema ini disubsidi secara besar-besaran oleh pemerintah, mengurangi biaya rumah.
Pada tahun 2021 dan 2022, saya menghabiskan enam bulan kerja lapangan doktoral untuk meneliti kehidupan sehari-hari penerima manfaat proyek. Secara khusus, saya memeriksa struktur sosial penduduk yang pindah ke lingkungan baru yang dibangun di bawah proyek perumahan di sub-kota Lemi-Kura di pinggiran Addis Ababa.
Kerja lapangan adalah bagian dari proyek PhD saya, yang meneliti perubahan dan kesinambungan hubungan antara tetangga di Addis Ababa saat tempat tinggal mereka berubah dari rumah satu lantai menjadi kondominium bertingkat tinggi.
Berdasarkan studi ini, saya telah mengidentifikasi beberapa masalah yang dihadapi skema perumahan.
Tetap terinformasi. Berlangganan newsletter kami
Pertama, proyek menciptakan komunitas yang rapuh dan terfragmentasi. Sebagian besar rumah terletak jauh dari pusat kota, di mana pekerjaan terkonsentrasi, yang berarti penduduk menghabiskan lebih banyak waktu dan uang untuk pergi bekerja dan lebih sedikit waktu untuk berinteraksi dan membangun hubungan dengan tetangga mereka. Sistem undian yang digunakan untuk mendistribusikan perumahan juga menggerus jejaring sosial warga.
Kedua, tidak cukup perumahan yang sedang dibangun. Meskipun sekitar setengah juta unit telah dibangun di seluruh negeri, ini tidak seberapa mengingat perkiraan pemerintah akan kebutuhan 5,5 juta rumah pada tahun 2030.
Ketiga, karena tantangan kepemimpinan dan pendanaan, program tersebut telah memenuhi sebagian kecil dari janjinya. Pemerintah telah berhenti mengambil pendaftaran baru. Beberapa lakh orang sudah masuk daftar tunggu dari putaran pendaftaran sebelumnya. Beberapa dari mereka telah masuk daftar selama 17 tahun.
Keempat, kenaikan biaya pasokan dan korupsi menaikkan biaya unit, membuat unit tidak terjangkau bagi masyarakat berpendapatan rendah dan menengah. Yang lain mengatakan kualitas perumahannya buruk dan gubuknya bisa jadi kumuh.
Bagaimana program bekerja
Program Pembangunan Perumahan Terpadu mempromosikan kepemilikan rumah individu. Ini menciptakan blok perumahan standar mulai dari studio hingga unit tiga kamar tidur. Rumah-rumah ini lebih murah tetapi lebih kecil dari unit serupa yang dibangun oleh pengembang swasta. Pejabat pemerintah yang saya wawancarai mengatakan bahwa proyek tersebut telah membangun 63 lingkungan baru di Addis Ababa saja. Ini biasanya terdiri dari blok bangunan lima lantai.
Agar memenuhi syarat untuk mendaftar dalam skema ini, individu harus belum memiliki rumah dan harus berada dalam kategori pendapatan rendah dan menengah, meskipun tidak ada kategori pendapatan tertentu yang diberlakukan.
Setelah pendaftaran, individu harus menyetor 10 persen, 20 persen atau 40 persen (tergantung pada jenis perumahan yang mereka daftarkan) dari harga unit sebagai uang muka.
Persentase sisanya dibiayai oleh hipotek dari bank komersial milik negara Ethiopia, dengan unit yang digunakan sebagai jaminan.
Pemerintah mensubsidi proyek dengan menyediakan tanah dan menutupi biaya administrasi proyek dan pembangunan infrastruktur seperti jalan dan air. Saluran listrik dan selokan.
Unit dibagikan melalui sistem undian. Orang yang membayar di muka dimasukkan ke dalam sistem digital yang menciptakan pemenang.
Meskipun menggambarkan kesetaraan melalui peluang, tuduhan korupsi dan disfungsi sistemik adalah hal biasa. Misalnya, pada Juli 2022, administrator Addis Ababa membatalkan lotre 25.000 unit dan menuduh pejabat melakukan korupsi.
Apa yang berhasil dan apa yang tidak
Penelitian saya menemukan bahwa orang-orang menghargai kualitas perumahan baru, karena banyak penduduk yang hidup dalam kondisi kumuh yang padat. Mereka tidak memiliki fasilitas pribadi. Sekarang, rumah mereka memiliki kamar mandi, dapur, dan air mengalir. Mereka memiliki banyak privasi.
Namun, perjalanan jauh ke tempat kerja, pengucilan penyewa dari kepemimpinan kelompok lingkungan, dan terbatasnya ruang keuangan dan politik untuk kelompok lokal telah mengurangi kesempatan untuk kegiatan yang mempromosikan kohesi masyarakat. Selain itu, pembagian perumahan berbasis lotre telah mengikis jaringan sosial warga, membuat banyak orang merasa kesepian dan terisolasi.
Apa yang harus dilakukan
Program perumahan umum sangat penting untuk mengatasi krisis perumahan di Global South. Namun, mereka harus menjadi bagian dari proses urbanisme yang sehat dan inklusif secara sosial.
Untuk Etiopia, membangun kembali permukiman kumuh tanpa mendistribusikan penduduk saat ini secara acak melalui sistem undian dan memberi anggota komunitas pilihan untuk pindah ke lingkungan pilihan mereka – atau mempertimbangkan relokasi kelompok sehingga orang dapat pindah sambil mempertahankan sistem pendukung di tetangga mereka.
Memberdayakan warga untuk memutuskan masalah lingkungan melalui komite lokal yang dipilih dan diberdayakan dengan benar dan meningkatkan kesempatan kerja di dalam dan sekitar lingkungan perumahan sosial.
